العدول وتحري قيود الرسوم العقارية
من أجل أن يتمكن العدول من الاطلاع على
وضعية الرسوم العقارية –الناشئة بعد قرار التحفيظ-[1] ومعرفة ما
تتضمنه من بيانات تتعلق بالملاك والحقوق والتحملات والتكـاليف والشروط، يمـكن
اللجوء _ بحسب الأحوال والظروف_ إما إلى معاينة الرسم العقاري (مطلب
أول) أو إلى النقل من الشهادات المستخرجة من هذا الرسم، التي يتم تسميتها بشهادات
إثبات الحقوق (مطلب ثاني).
المطلب الأول: معاينة الرسم العقاري
معاينة الرسم العقاري إما أن تكون بعين
المكان في المحافظة العقارية، وهي ما نصطلح على تسميته بالمعاينة المباشرة (أولا)،
وإما أن تكون بواسطة نظام إلكتروني تم استحداثه لهذا الغرض، وهي ما يمكن الاصطلاح
على تسميته بالمعاينة الإلكترونية (ثانيا).
أولا- المعاينة المباشرة.
تنص المادة 31 من قانون 16.03
المتعلق بخطة العدالة في فقرتها الأولى على ما يلي: "يتعين
أن تشتمل الشهادة على الهوية الكاملة للمشهود فيه، وحقه في التصرف في المشهود فيه،
وكونه يتمتع بالأهلية القانونية لهذا التصرف...".
وقد تمت الإشارة – ضمنيا- إلى وسيلة التأكد
من هذا التصرف في المادة 19 من المرسوم التطبيقي لقانون 16.03 التي نصت في فقرتيها
الرابعة والخامسة على ما يلي: "إذا تعلقت الشهادة بعقار وجب
تعيينه، بذكر اسمه ورقم الصك العقاري إن كان ورقم مطلب التحفيظ إن كان في طور
التحفيظ وصفاته ومساحته وقيمته وموقعه وحدوده مع توضيح هذه الحدود بما يميزها من
الأشياء الطبيعية أو بكل وسيلة أخرى.
يتعين إذا كان العقار محفظا أو في طور
التحفيظ أن تكون المعلومات المذكورة في الشهادة مطابقة لما يتضمنه الصك العقاري أو
المطلب مع بيان جميع التحملات المذكورة فيهما...".
يستفاد من المادة السابقة أن وسيلة التأكد
من وضعية العقار المحفظ هي الرجوع إلى الرسم العقاري بالمحافظة العقارية. وقد كرست
المادة المذكورة نفس الحكم الذي كان منصوصا عليه بمقتضى الفصل 18 من مرسوم 18
أبريل 1983 الملغى.[2]
وقبل صدور مرسوم 18 أبريل 1983 لم تكن هناك
مقتضيات قانونية تلزم العدل بالتحري في المحافظة العقارية عن وضعية العقار المحفظ،
بل كان هناك فقط منشور أصدرته وزارة العدل يحمل عدد 14714 مؤرخ في 03 نونبر 1959
يجيز للعدل عند الاقتضاء تصفح الرسوم بالمحافظة العقارية...[3]
من خلال هذه المقتضيات أصبح العدل ملزما بالتحري
عن وضعية العقار من حيث التكاليف والرهون وإطلاع المشتري على ذلك.
وقد كانت لهذه المقتضيات انعكاسات
إيجابية على ميدان التوثيق في مجال العقار المحفظ؛[4] لاسيما وأن الموثق
(العصري) كان مطالبا بدوره بالتأكد من الوضعية القانونية للعقار المحفظ في إطار
واجب النصح،[5] على ما يراه بعض الباحثين،[6] وذلك طبقا للفقرة
الثالثة من الفصل الأول من ظهير 4 ماي 1925 الملغى التي نصت على ما يلي:
"ويجب أن يقدم الموثقون نصائحهم للأطراف، وإرشادهم لما يجب عمله بشأن موضوع
عقودهم، وان يبينوا لهم آثار العقود التي يحررونها أو التي يساعدون على
تحريرها".[7]
لكننا نرى أن معاينة الرسم العقاري لا تدخل –من
حيث المبدأ- في إطار واجب النصح الملقى على عاتق الموثقين[8] والعدول؛ [9] وذلك لأن الالتزام
بالنصح في مجال التأكد من وضعية العقار المحفظ إنما يعني تزويد العدل أو الموثق
للمشهود له بالبيانات اللازمة لإبرام المعاملة وتحذيره من مخاطرها.
ومن الأمثلة على ذلك أن يبينا للمشتري أن أجل
تقييد الحق المشترى على الرسم العقاري هو ثلاثة أشهر تبتدئ من تاريخ تحرير العقد
الرسمي؛ [10] وأن يحثا البائع على
أداء الضرائب والرسوم المترتبة على البيع، ويبينا للمشتري وقت أداء واجبات التسجيل
والتمبر.
ومن قبيل واجب النصح في المعاملات العقارية
أن الموثق الذي يعلم بوجود رهن على العقار، وبالرغم من ذلك يترك البائع يتسلم
الثمن دون أن يحذر المشتري من الآثار الخطيرة لهذا التصرف المتمثلة في حق الدائنين
المرتهنين في التنفيذ على العقار، يكون في هذه الحالة قد ارتكب تقصيرا ولم يقم
بواجب إسداء النصح إلى زبونه.[11]
فالأمثلة السابقة تبين أن واجب النصح لا
يلزم العدل دائما بأن يتحرى بنفسه عن وضعية العقار المحفظ من خلال المعاينة
المباشرة (في عين المكان)، بل مقتضى هذا الواجب – في نظرنا- هو أن العدل أو الموثق
ملتزم قانونا بإخبار الزبون وتقديم المعلومات الكافية له عن وضعية العقار، سواء
اطلع العدل على تلك المعلومات اللازمة بواسطة المعاينة المباشرة أو بواسطة
الشهادات المثبتة للحقوق-التي سنفصل فيها لاحقا-.
ويرجع ذلك إلى أن المستفيد من المعاملة هو
الذي ينبغي عليه أن يتحرى بنفسه عن وضعية العقار قبل أن يقرر اقتناءه، وله أن
يستعين في ذلك بالخبراء، فإذا ما تأكد بأن العقار بالفعل مقيد في اسم مالكه، وتم
استحضار السندات اللازمة، فعندئذ يبين له العدل مضمونها ويبين له محاذير التصرف إن
وجدت، ويوجهه إلى الإجراءات التي تتبع التلقي والتحرير، ويبين له كيفية أداء الثمن
وأي الطرق أنسب له، وفيما عدا ذلك يتحمل المتصرف إليه نتائج قراره، والضمان مقرر
لمصلحته على كل حال.[12]
ونستأنس بما ذهب إليه القضاء في فرنسا الذي يعتبر
أن واجب النصح الملقى على عاتق الموثق ليست له صفة مطلقة، بل يختلف بحسب الظروف
المحيطة بكل حالة على حدة.[13] وقد سارت محكمة النقض
الفرنسية على أن المشتري إذا بادر إلى تسليم الثمن إلى البائع، ثم وقع العقد بدعوى
أنه قام بالتحريات بنفسه، فإنه يتحمل هنا تبعة عمله ولا يقبل منه أي ادعاء ضد
الموثق بعدم القيام بواجبه.[14]
وعلاوة على ما سبق، فإن التأكد المباشر من
وضعية العقارات يعد أمرا صعبا وشاقا – في بعض الأحيان- بالنسبة للعدول بصفة خاصة،
ويرجع ذلك لجملة من الأسباب، منها أن العدل يتلقى الشهادة بواسطة ملخص يكتبه
بمذكرة الحفظ يضمن فيه فصول الشهادة الجوهرية ويمضي المتعاقدون أسفله، ويلتـزم
بتحـرير الوثيقة بكيـفية لا ينبغي معها التعارض بين الملخص والمحرر؛ فليست للعدل
وسيلة قانونية يسمح له بمقتضـاها – على غرار الموثق- بالتلقي على مدى مرحلتين،[15] حتى يتسنى له التأكد
المباشر من وضعية العقار بينهما، كما أن حبس العدل للوثائق عنده ومنح أجل للأطراف
قبل القيام بعملية التلقي، غير وارد- من الناحية العملية- إلا في حالات نادرة، لأن
الأطراف غالبا ما يدعون أمام العدل بأنهم في عجلة من أمرهم، أو أن الأمور واضحة
ولا تحتاج لهذا التحري الزائد- بزعمهم- وأن الاعتماد على الوثائق التي أحضروها يعد
كافيا.[16]
وفي أحيان كثيرة، وبالرغم من الامتياز الذي
يتمتع به الموثق في التلقي، فإنه يكون هو بدوره عرضة لعدم التحري بسبب إصرار
المتعاقدين على العجلة والسرعة، فلا يتركون له الوقت الكافي للبحث والتحري؛ ففي
هذه الحالة، ذهبت محكمة النقض الفرنسية إلى أن الأطراف يتحملون مسؤولية التحري ولا
يسمع منهم الادعاء بأن الموثق لم يقم بواجب النصح والتحري.[17]
ومن الأسباب ما يرجع إلى مكان التلقي، إذ أن
بعض العدول يكونون منتصبين للإشهاد داخل مراكز للتوثيق تبعد كثيرا عن مواقع
المحافظات العقارية،[18] مما يصعب
عليهم التنقل إلى المكان التي توجد به المحافظة العقارية من أجل بعد
المسافة، مع ما يضاف إلى ذلك أحيانا من وعورة التضاريس وسوء الأحوال الجوية وقلة
المواصلات.
ومنها ما يرجع إلى سوء الاستقبال، إذ أن
العدول على وجه الخصوص يتعرضون –في بعض من الأحيان- إلى الاحتقار ولا يحظون بالمساعدة
التقنية من قبل بعض المحافظين والمراقبين والأعوان بالمحافظة العقارية.[19]
وبسبب الصعوبات التي تواجه العدول والموثقين
في معاينة وضعية العقار بصفة مباشرة، يضع بعض الموثقين شرطا في العقد يعفيه من
المسؤولية، إلا أن القضاء في فرنسا دأب على عدم الاعتداد بهذا الشرط معتبرا أن
الموثق يبقى مسؤولا عن عدم تأكده من الوضعية القانونية للعقار من حيث التحملات.[20]
ونحن لا ندعو العدول إلى التملص من الواجب
المتمثل في التأكد من وضعية العقار، حتى لو لم نعتبره داخلا في إطار واجب النصح،
وإنما ندعو إلى عدم تكليف العدول فوق طاقتهم، وذلك بأن يسمح لهم بالتأكد من وضعية
العقار بكل وسيلة ممكنة سواء تمثلت في المعاينة المباشرة أو الاعتماد على الوثائق
المثبتة للحقوق.
نعم، الأولى والأجدر هو المعاينة
المباشرة؛ إلا أن تسهيل هذه المعاينة رهين باتباع إجراءات بسيطة تقضي على المعوقات
التي رأيناها سالفا.
ثانيا- المعاينة الإلكترونية.
يقضي نظام المعاينة الإلكترونية
للرسوم العقارية بتمكين بعض المهنيين- مثل العدول- بالاطلاع إلكترونيا بواسطة
الإنترنت على المعلومات المتعلقة بوضعية الرسوم العقارية عبر جميع أنحاء التراب
الوطني وذلك بالاستفادة من خدمات قاعدة للبيانات العقارية أنشأتها خصيصا الوكالة
الوطنية للمحافظة العقارية والمسح الطبوغرافي والخرائطية (ancfcc)؛
وميلغ علمي أن الموثقين (العصريين) هم الذين يستفيدون حاليا من هذه الخدمة، ولم
يتم تعميمها على العدول بعد.
ومهما كانت الطبيعة التقنية لهذه الخدمة –الحديثة-،
فإن التشريع والقضاء هما وحدهما الكفيلان ببيان الوضعية القانونية لها، وما إن
كانت تقوم مقام المعاينة المباشرة أم لا؛ وما إن كان الاعتماد عليها يدخل في إطار
واجب التحري والنصح أم لا.
المطلب الثاني: شهادات إثبات الحقوق العقارية
يحتاج العموم باستمرار إلى التعرف بدقة
وبوسيلة مضمونة سهلة الإثبات على ملخص وضعية العقار المادية والقانونية...والشهادة
(المكتوبة) هي الوسيلة المثلى لذلك...فالغير بهذه الوسيلة يتوفر على معلومات كافية
حول العقار تمكنه على ضوئها من اختيار التصرف أو عدم التصرف وكيفيته،(لاسيما)
وأنها مكتوبة وموقع عليها، أي أنها حجة رسمية على صحة المعلومات الواردة بها،
وبالتالي يمكن لهذا الغير أن يعتد بكل ما ورد فيها بكل دقة واطمئنان على أساس أنه
صحيح وهو المعول عليه لا غير.[21]
وقد ورد النص على هذه الشهادة في ظهير
التحفيظ العقاري (ظ.ت.ع) بمقتضى الفقرة الأخيرة من الفصل 58 حسبما نسخ وعوض بمقتضى
المادة الثانية من قانون 14.07 التي جاء فيها ما يلي: "أما باقي
أصحاب الحقوق العينية فيمكنهم الحصول على شهادة خاصة بالتقييد".
وتسلم الشهادة الخاصة بالتقييد في...ظروف
خاصة (مثل) حالة الشيوع التي تسبب مشاكل عديدة للمحافظين خاصة أنها كثيرة، حيث
يتعدد الملاك مع مرور الوقت، وقد يفوت أحدهم...جزءا من حقوقه المشاعة أو يرثه عدد
كثير من الورثة، مما قد يؤدي في النهاية إلى ملفات ضخمة... وأحيانا يصعب إجراء
عملية تحديد الأسهم العائدة لكل واحد منهم، خاصة عند وجود عمليات معقدة (تتعلق)
بالإرث والوصية والتنزيل والمناسخة والوصية الواجبة...وقد يستدعي ذلك وقتا طويلا
لإعدادها...[22]
ولا تتضمن الشهادة الخاصة بالتقييد جميع
المعلومات الواردة بالرسم العقاري، بل تسلم في حدود المعلومات المتعلقة بالتقييد
الذي يهم طالبها.[23]
ومن أهم أنواع الشهادات الخاصة بالتقييد تلك
التي تسمى "شهادة التقييد الخاصة بالرهن"، وتظهر
أهميتها في أنها تشكل سندا تنفيذيا يمكن من مباشرة إجراءات التنفيذ في إطار مسطرة
تحقيق الرهن، التي تخول للدائن المرتهن – بعد إجراءات مسطرية- بيع عقار المدين
الراهن بالمزاد العلني من أجل استيفاء دينه. [24]
ولا يمكن -في نظرنا- الاعتماد على الشهادة
الخاصة بالتقييد في مجال إبرام التصرفات العقارية، سواء كانت شهادة عادية أو
متعلقة بالرهن وذلك لأنها تسلم في حدود المعلومات التي تهم صاحب الحق العيني المدرج
بها، ولا تتضمن المعلومات الأخرى الواردة بالرسم العقاري، والتي تهم باقي أصحاب
الحقوق المدرجين بهذا الرسم.
أما الشهادة التي جرى العمل التوثيقي على
اعتمادها- خاصة من قبل العدول- فهي تلك الشهادة التي تسلمها مصالح المحافظة
العقارية تحت اسم "شهادة الملكية"، وهي تعد مطابقة –نسبيا-
للرسم العقاري من حيث أنها تتضمن ملخصا لمندرجات هذا الرسم بحسب آخر وضعية للعقار.
فهي تعد تقريبا صورة مستخرجة من البيانات المحينة للرسم العقاري.[25]
وأساس منح هذه الشهادة
–حسب الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح الطبوغرافي والخرائطية- هو الفصلان
35 و36 من القرار الوزيري الصادر في 04/06/1915 المتعلق بتنظيم مصلحة المحافظة على
الأملاك العقارية.[26]
وقد ذكرت هذه الشهادة من قبل بعض الباحثين[27] في معرض تعداده
لشروط تحرير بيع العقار حيث نص على أن عقد البيع لكي يقع صحيحا ويكتسب حجة ثبوتية،
لابد أن تتوفر فيه مجموعة من الشروط، وذكر من بينها الإدلاء بشهادة المحافظة
العقارية حديثة التاريخ تثبت خلو العقار موضوع التعاقد من الحقوق العينية
والتحملات العقارية...[28]
ولذلك يجب الاعتماد على هذه الشهادة- في
نظرنا- في كل الأحوال، سواء تمت معاينة الرسم العقاري أو لم تتم، وتنبغي الإشارة
إلى مراجعها عند تحرير الرسوم المتعلقة بالتصرفات العقارية.
وهذا ما جرى عليه عمل العدول، إذ يشيرون إلى
هذه الشهادة وإلى مراجعها في رسوم التصرفات العقارية؛ بينما لا يلتزم الموثقون- في
الغالب- بالإشارة إلى شهادة الملكية، حيث درجوا على الإشارة إلى أصل التملك بعبارة
تشبه ما يلي:
"يصرح البائع والمشتري بأن
أصل الملكية يرجع فيه إلى الرسم العقاري المشار إليه".[29]
وقد أصدرت الوكالة الوطنية للمحافظة
العقارية والمسح الطبوغرافي والخرائطية –في السنين الأخيرة- نموذجا لهذه الشهادة
في صيغة مؤمنة ضد التزوير.[30]
وقد يعترض على فكرة الاعتماد على هذه الشهادة بأن صلاحيتها تمتد لثلاثة أشهر على غرار معظم الوثائق الإدارية، والحال أن الوضعية القانونية للعقار قد تتغير بين يوم وليلة. وللجواب على ذلك نقترح عدم الاعتماد على تلك الشهادة –من قبل العدول- إذا تجاوزت مدتها عشرة أيام[31] إلا إذا تأكد العدل بنفسه من الوضعية المادية للعقار عن طريق المعاينة المباشرة، وفي غير هذه الحالة فالعدل لا يقوم بالمعاينة المباشرة إلا إذا التزم بذلك لفائدة الأطراف شريطة أن يمنحوه الوقت الكافي؛ أما إذا منح الوقت ووجد العراقيل بالمحافظة العقارية، فعليه أن يخبر الأطراف بذلك ويمتنع عن الكتابة، إلا إذا وافقوا على الكتابة دون معاينة مباشرة.
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
[1] - يخضع تحفيظ العقارات لقواعد ظهير التحفيظ العقاري الصادر في 9 رمضان 1331 موافق 12 غشت 1913.
Dahir du 9 Ramadan 1331 (12 août 1913) sur
l'immatriculation des immeubles.
-Voir:B.O n°46 du 12-09-1913 - p
206.
- ولم يتم نشر ظ.ت.ع بالجريدة الرسمية باللغة العربية... وقد
عملت وزارة العدل على ترجمته إلى اللغة العربية تأسيسا على قانون توحيد المحاكم
المؤرخ في 26 يناير 1965 ؛- انظر: ج ر عدد
2727 بتاريخ فاتح شوال 1348 موافق 13 أبريل 1965، ص 208.
- وبالرغم مما قيل عن هذه الترجمة بأنها
ترجمة رسمية، فإن بعض الباحثين ينفي عنها صفة الرسمية ولو أنها تمت من قبل لجنة
علمية مكونة من شخصيات وازنة وعلى درجة علمية عالية...ويصفها بالترجمة المعتمدة من
طرف جهة رسمية ليس إلا.
- انظر: محمد بفقير، القانون العقاري والعمل القضائي
المغربي، منشورات دراسات قضائية- 7- مطبعة النجاح الجديدة بالبيضاء، الطبعة
الثانية 2010، ص 3.
- وبالرغم من ذلك، فلا يمكن إنكار قيمة وأهمية هذه الترجمة، بل أكثر من ذلك
فإنها الصياغة الوحيدة المعتمدة للقانون العقاري باللغة العربية من طرف القضاء وكل
الفعاليات الحقوقية ببلادنا، وهي الموجودة رسميا على الساحة التشريعية...
- انظر، محمد بفقير، م س، بنفس الموضع.
- ولم يعد مشكل الترجمة مطروحا كثيرا، نظرا لصدور القانون رقم 14.07 المغير
والمتمم للظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 1331 ( 12 غشت 1913) المتعلق بالتحفيظ
العقاري، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.11.177 في 25 من ذي الحجة 1432 ( 22
نوفمبر 2011)، ج ر عدد 5998 الصادرة بتاريخ 27 ذي الحجة 1432 موافق 24/11/2011 ص
5575.
- وقد صدر قانون 14.07 في أربع مواد؛ المادة الأولى تغير وتتمم أحكام بعض فصول
ظ.ت.ع، والمادة الثانية تنسخ وتعوض بعض فصول ظ.ت.ع، والمادة
الثالثة تتمم ظ.ت.ع ببعض الفصول المضافة، والمادة الرابعة تنسخ (تلغي)
بعض فصول ظ.ت.ع.
وهذه الطريقة في التشريع تعتبر -في نظرنا- طريقة معيبة، لاسيما وأن جل الفصول-
إن لم نقل كلها- قد طالها التغيير مع التتميم، أو النسخ مع التعويض، أو الإلغاء،
أو الإضافة. وقد كان حريا بالمشرع أن يلغي ظ.ت.ع جملة واحدة وأن يعوضه بمقتضى
تشريع واحد متكامل.
[2] - كانت الفقرة
الثانية من الفصل 18 من المرسوم التطبيقي لخطة العدالة لسنة 1983 تنص على ما يلي:
"يتعين على العدل إذا تعلق الأمر بعقار، التأكد قبل تلقيه الشهادة من وضعيته
بالنسبة للتحفيظ أو عدمه، وبالنسبة لكونه ملكا جماعيا أو حبسيا أو غير ذلك".
- انظر: مرسوم رقم 82.2.415 صادر في 4 رجب 1403 (18 أبريل 1983) بشأن تعيين
العدول ومراقبة خطة العدالة وحفظ الشهادات وتحريرها وتحديد الأجور. ج.ر عدد
3678 بتاريخ 27/04/1983؛ ص 684.
[3] - كانت الفقرة
التاسعة من الفصل الخامس من هذا المنشور تنص على ما يلي: "إذا كانت الوثيقة
المراد تأسيسها تتعلق بملك محفظ أو في طور التحفيظ، وجب على القضاة ألا يأذنوا في
مباشرتها إلا لأمثل العدول وأنبههم. وننبه القضاة والعدول في هذا الصدد إلى مراعاة
وتطبيق مقتضيات المناشير الصادرة في هذا الموضوع وهي:1- المنشور عدد 6264 المؤرخ
في 15 رمضان 1341 الموافق فاتح ماي 1923 الصادر في شأن تصفح الرسوم عند الاقتضاء
بالمحافظة...".
[4] - محمد
الربيعي، الأحكام الخاصة بالموثقين والمحررات الصادرة عنهم، مكتبة المعرفة، مراكش،
الطبعة الأولى، أكتوبر 2008، ص 185 وما بعدها.
[5]
-لا يقتصر دور الموثق على كتابة العقود، بل يتحمل التزاما بنصح زبائنه...وقد كان هذا الالتزام أخلاقيا، إلا أن القضاء ( في فرنسا) حوله إلى واجب قانوني مهني يرتب الإخلال به جزاء مدنيا.« Le notaire n’est pas un
simple rédacteur d’actes, mais …il doit assumer une obligation de conseil
envers ses clients…la jurisprudence transforme la simple obligation morale de
conseil en un devoir professionnel sanctionné civilement ».
- Jean-Louis
MAGNAN - La notariat et le monde moderne -Préface Jean
Derrupé - Librairie générale de droit et de
jurisprudence – 1979 - Paris - p 172.
[6] - الربيعي، م س، ص 78 وما بعدها.
-Jean-Louis MAGNAN – op.cit - ibid.
[7] - تقابل هذا الفصل المادة
37 من القانون رقم 32.09 المتعلق بالتوثيق (العصري) –الساري
حاليا- التي تنص في فقرتها الثانية على ما يلي: "يجب على الموثق إسداء النصح
للأطراف، كما يجب عليه أن يبين لهم ما يعلمه بخصوص موضوع عقودهم، وأن يوضح لهم
الأبعاد والآثار التي قد تترتب عن العقود التي يتلقاها".
[8] - بمقتضى المادة 37 من قانون 32.09 التي حلت محل الفصل
الأول من ظهير 1925.
[9] - لا توجد في قانون 16.03 مقتضيات صريحة تفيد واجب
النصح، إلا أن هذا الواجب يعتبر من القواعد القانونية العامة التي لا تحتاج إلى
النص عليها.
[10] - ينص الفصل 65
مكرر من ظ.ت.ع حسبما نسخ وعوض بمقتضى المادة الثانية من قانون 14.07 على ما يلي: "يحدد
أجل إنجاز التقييد المنصوص عليه في الفصل 65 في ثلاثة أشهر ويسري هذا الأجل
بالنسبة:
1- للقرارات القضائية ابتداء من تاريخ حيازتها لقوة الشيء المقضي به؛
2- للعقود الرسمية ابتداء من تاريخ تحريرها؛
3 - للعقود العرفية ابتداء من تاريخ آخر تصحيح إمضاء عليها....".
[11] -Voir: Henri SENAMAUD - Le
devoir de conseil des notaires rédacteurs d'actes et la responsabilité née de
leur silence -Thèse de doctorat en Droit – Poitiers- Limoges-
Imprimerie de Perette-1924- p 96.
[12] - يتم التعبير عن هذا الضمان في الوثائق
العدلية بعبارة: "وتملك المشتري مشتراه المذكور تملكا تاما على السنة في ذلك
والمرجع بالدرك بعد التقليب والرضا كما يجب".
- انظر: أبو الشتاء الغازي الحسيني الصنهاجي، التدريب على
تحرير الوثائق العدلية، مطبعة ومكتبة الأمنية بالرباط، الطبعة الثانية 1995، ج 1،
ص 168.
[13] -« Le devoir de conseil qui
pèse sur le notaire n’a pas de caractère absolu et dépend des circonstances de
la
situation ».
-Cass.Civ-1ère civ-10 juillet
1995- n° 93-13672- Bull civ- I- n° 312 - Resp. civ. et assur. 1995- comm. 332.
[14] - Cass.Civ.25 novembre 1971 -
J.C.P 1973 2 - 17375 –Note de M. Dagot.
[15] - نجد في عقد الموثق عبارة تفيد أن التلقي تم على
مرحلتين مثل العبارة التالية:
« Fait et passé à..., En l’étude
du Maître…. L’an deux mille cinq, Le dix Et vingt-trois novembre
».
فبين المرحلتين مدة ثلاثة عشر يوما، وهي مدة كافية للتحري عن
وضعية العقار.
[16] - وفيما يرتبط بالناحية النفسية للمتعاقدين، فإننا
نجدهم – في الغالب- على عجلة من أمرهم كلما هموا بإبرام تصرف لدى العدل،فتجد
البائع متلهفا على أخذ الثمن،وتجد المشتري متلهفا على حيازة العقار؛ دون أن يهتم
أي واحد منهما بما يجب عليه فعله أو الاحتراز منه؛ بينما تجدهم في حضرة الموثق
مصغين بطيئين مستعدين أن يحضروا مرة أولى وثانية وثالثة، ولا تجد أحدهم في عجلة من
أمره، ولا يجرؤ أحدهم على اتهام الموثق بالبطء أو عدم الثقة في النفس،وتجد البائع
متريثا ولا يتسلم الثمن إلا بعد سداد ما عليه من ضرائب ورسوم.ولعل مرد ذلك إلى شكل
التلقي الذي يميز الموثق عن العدل، أو إلى الهالة من التقدير والمسحة من الاعتبار
اللتين تم إضفاؤهما على الموثق(العصري).
[17] - Cass.Civ.28 Mai 1974- J.C.P 1975
II – 17986.
[18] - كانت المحافظات
العقارية تخضع لدوائر نفوذ المحاكم الابتدائية، ثم أصبحت بمقتضى الفصل 9 من ظ.ت.ع
المغير والمتمم بمقتضى المادة الأولى من قانون 14.07 تخضع لدوائر نفوذ
العمالات والأقاليم.
[19] - تم إصدار دورية من المحافظ العام في
10 يوليوز 1986 تحت عدد 299 تحث المحافظين والمراقبين على تسهيل مأمورية المحامين
والموثقين و العدول. وتم التذكير بموضوعها بواسطة دورية أخرى تحت عدد 302 بتاريخ
02 يونيو 1987.
[20] -Jean PICARD – Technique de la vente
d’immeuble avant contrat - l’acte de vente - Préface de Michel Dagot
– Librairie de la cour de cassation – Paris – p 443.
[21] - عبد الحفيظ أبو الصبر، مسؤولية
المحافظ على الأملاك العقارية والرهون بالمغرب، رسالة لنيل دبلوم السلك العالي
بالمدرسة الوطنية للإدارة العمومية، السنة الجامعية 1992-1993، ص 91.
[22] - فاطمة العلمي،
شهادات إثبات الحقوق بالمحافظة على الأملاك العقارية، بحث لنيل دبلوم الدراسات
العليا المعمقة – شعبة القانون الخاص- وحدة القانون المدني – كلية العلوم
القانونية والاقتصادية والاجتماعية عين الشق – البيضاء- السنة الدراسية 2000-2001
– ص 48.
[23] - انظر: فاطمة
العلمي، م س، بنفس الموضع.
[24] - انظر: الرافة
وتاب، رصد لبعض الإشكالات العملية المرتبطة بشهادات التسجيل الخاصة، مقال منشور
بمجلة محاكمة، العدد 3، أكتوبر دجنبر 2006، ص 195 وما بعدها.
[25] - انظر: فاطمة
العلمي، م س، ص 57.
[26] - Art.35:
Toute personne peut obtenir les renseignements consignés aux livres fonciers ou
figurant aux plans des immeubles immatriculés ou renfermés dans les dossiers
correspondants aux titres fonciers et dans les archives de la conservation,
moyennant le paiement des droits réglementaires de recherche et copie.
Art.36.: A cet effet, les intéressés
présentent au conservateur de la propriété foncière une réquisition tendant à
la délivrance suivant le cas:
- D'un certificat constatant
la concordance d'u titre foncier et du duplicata dudit titre ;
- De la copie d'un
titre foncier et des mentions y consignées ou des seules mentions
spécialement désignées dans la réquisition des intéressés ;
-D'un certificat de
non inscription ;
- De la copie authentique, faisant
foi en justice, de tous actes ou autres documents déposés au dossier d'un
immeuble immatriculé ;
-De
la copie ou extrait de plans intéressant les propriétés immatriculées déposés dans
les archives fonciers.
- voir: arrêté viziriel du 4
juin 1915 portant réglementation sur le service de la conservation de la
propriété foncière– B.O n° 137 du 7 juin 1915 - p
336.
- وقد تم نسخ الفصلين 35 و36 بواسطة المرسوم عدد 2.13.18، الصادر
في 16 رمضان 1435 (14 يوليو 2014) في شأن إجراءات التحفيظ العقاري، انظر: ج.ر عدد
6277 الصادرة في 30 رمضان 1435 (28 يوليو 2014)، ص 6119. وهو المرسوم الذي ألغى
بعض فصول القرار الوزيري المذكور وأبقى على البعض الآخر.
وبالرغم من هذا النسخ، فقد تضمن هذا المرسوم مقتضيات مشابهة للفصلين السابقين
فيما يتعلق بتسليم شواهد إثبات الحقوق لاسيما في المادتين 27 و28 منه.
[27] - أحمد خرطة، صياغة
العقود الرسمية والعرفية وفق القوانين المغربية، مطبعة النجاح الجديدة، الدار
البيضاء، الطبعة الثانية، 2010، ص 23.
[28] - أحمد خرطة، م س،
بنفس الموضع.
[29] - عبد المجيد
بوكير، التوثيق العصري المغربي، مكتبة دار السلام،الرباط،الطبعة الثانية 2010، ص
270.
[30] -« Dans le
cadre de la modernisation et du développement des services fournis par l’ANCFCC
et dans le but de maintenir la qualité des certificats de propriétés remis par
les services extérieurs, l’Agence met à la disposition de ses usagers à compter
du 1er Février 2009 un nouveau Certificat de Propriété sécurisé ».
[31] - ومناط الاعتماد على مدة العشرة أيام – حسب اقتراحنا بالمتن أعلاه- هو أن الحقوق العينية لا يمكن تقييدها داخل هذه المدة إن سبقها تقييد احتياطي بناء على سند، إذ ينص الفصل 86 من ظ.ت.ع حسبما نسخ وعوض بمقتضى المادة الثانية من قانون 14.07 في فقرته الأولى على ما يلي: "تحدد في عشرة أيام مدة صلاحية التقييد الاحتياطي المطلوب بناء على سند، ولا يمكن خلال هذه المدة قبول أي تقييد آخر لحق يقتضي إنشاؤه موافقة الأطراف...".
